Atraso na entrega do imóvel na planta: o que a construtora deve

Comprar imóvel na planta é comprar uma promessa com data. Quando a data passa, a primeira dúvida é sempre a mesma: dá para exigir alguma coisa, ou o contrato já previa isso? A resposta está em três documentos — e num prazo de tolerância que muita gente desconhece.

O prazo de tolerância de 180 dias

A Lei nº 13.786/2018 alterou as regras da incorporação imobiliária e passou a admitir expressamente cláusula de prorrogação da entrega por até 180 dias corridos, contados do término do prazo previsto no contrato — desde que a previsão esteja escrita e destacada.

Ou seja: se o contrato indicava entrega em março e prevê tolerância, o atraso juridicamente relevante começa a contar depois de setembro. Antes disso, em regra, não há inadimplemento. Depois disso, sim.

O que a lei prevê quando o atraso ultrapassa a tolerância

Vencido o prazo de tolerância sem entrega, a mesma lei abre ao comprador duas alternativas:

• Resolver o contrato, com devolução integral do que pagou, corrigida, além da multa contratual, em prazo determinado pela própria lei;
• Manter o contrato e receber indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por mês de atraso, corrigido — indenização que a lei trata como compensação pela privação do uso do imóvel.

Escolher entre as duas não é decisão automática. Depende do estágio da obra, do valor já pago, do financiamento contratado, do custo de moradia enquanto se espera e do que o mercado local sinaliza sobre o empreendimento.

Os três documentos que decidem o caso

1. O contrato e o quadro resumo.
   A lei exige quadro resumo destacado, com prazo de entrega, consequências do descumprimento, valores e taxa de juros. Sem essas informações claras, a posição da incorporadora enfraquece.
2. O memorial de incorporação registrado.
   É o documento arquivado no cartório de registro de imóveis. Nele estão a descrição do empreendimento e o prazo de conclusão. Divergência entre o memorial e o que foi vendido é elemento relevante.
3. O material de venda.
   Folder, site, tabela e mensagens do corretor. O Código de Defesa do Consumidor determina que a oferta veiculada obriga o fornecedor e integra o contrato — mesmo quando o instrumento assinado diz outra coisa.

Cobranças que costumam ser questionadas durante o atraso

Enquanto a obra atrasa, é comum que sigam sendo cobrados encargos como se tudo estivesse em dia. Dois pontos merecem conferência:

• Correção pelo INCC durante o período de atraso. O índice reflete o custo da construção e acompanha a fase de obra; sua aplicação durante a mora da incorporadora é frequentemente discutida.
• Juros e taxa de obra após o prazo de entrega. Cobranças vinculadas à fase de construção tendem a perder fundamento quando o prazo contratual, somado à tolerância, já se esgotou.

E quando é o comprador que desiste?

A mesma lei disciplina o distrato por iniciativa do comprador e estabelece limites de retenção pela incorporadora, com percentual maior quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. Também trata da dedução de valores como comissão de corretagem, tributos e cotas condominiais já incidentes.

Antes de assinar qualquer distrato apresentado pela construtora, vale conferir a memória de cálculo item por item: é nela que aparecem retenções acima do previsto e deduções sem base contratual.

Prazos

Tratando-se de relação de consumo, a pretensão de reparação por fato do serviço prescreve em cinco anos, contados do conhecimento do dano e de sua autoria. Discussões contratuais seguem os prazos do Código Civil conforme a natureza do pedido. Em qualquer hipótese, quanto antes a documentação for reunida, melhor a posição de negociação.

Conteúdo informativo publicado pela Martins Oliveira Advocacia, Uberlândia/MG, em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e com o Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB. Não constitui consulta jurídica, oferta de serviços nem promessa de resultado: cada caso depende da análise dos documentos e das circunstâncias concretas.